土地には法令上の制限があります

条件にぴったりの売地が広告に出た!!

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土地には、建築に関しては法令上で様々な制限があります。
その土地に理想通りの家が建てられるとは限りません。
場合によれば家が建てられないという土地のこともあります。
土地を購入を検討するにあたり、チェックすべきポイントをまとめてみました。


目次


1.「用途地域」をまずチェック

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広告では赤枠のように表示されてます。

都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
 そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
用途地域とは、都市計画法でどんな種類の建物が建てられる地域かを規制しているものです。

「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の12種類に区分されています。
土地購入希望者、一戸建て購入希望者はチェックが必要です。


●用途地域簡易説明表

第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。




2.建ぺい率・容積率~どれくらいの大きさの家が建てられるのか?

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建ぺい率・容積率は、広告では左図の赤枠のように表示されます。
用途地域や都市計画により土地ごとに定められている建物の規模(広さ)に対する規制を示す基準です。
その土地にどのくらいの建物が建築できるかを示すものです。
建ぺい率・容積率によっては、買った土地に希望の大きさの建物が建築できなかったりします。とくに三階建ての住宅建設では注意が必要です。
中古一戸建住宅では、増築や将来の建替えに制限を受ける可能性も出るので、十分なチェックが必要です。
用途地域と建ぺい率・容積率はどのような大きさの建物が建てられるか重要となります。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積(通常は1階の床面積)の割合で計算されます。

例えば、建ぺい率60%の地域の150㎡の敷地には「150㎡×60%=90㎡」となり建築面積90㎡までの建物が建てられます。

容積率は、敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合のことで、例えば、容積率200%の地域の150㎡の敷地には「150㎡×200%=300㎡」となり延床面積300㎡までの建物が建てられます。


3.道路条件もマイホームの重要なポイントです!!!



その土地が建築基準法に規定する道路に適法に接しているか?

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「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」というのが、建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」です。
土地は四角のきれいな形ばかりでなく、変形地も多いです。
「2m以上接する」というのは、主に敷地延長による旗ざお状の敷地や不整形の敷地で生じやすい問題です。これらの敷地では、道路に接する間口が2m以上でなければならないほか、旗ざお状敷地の通路部分の幅は、狭いところでも2m以上が確保されていることを求められます。
建築基準法上の道路とは、普通いわゆる公道のことをいいますが、ときどき細い道や行き止りの道などで私道のケースもあります。道路については下記で詳しく説明します。

「2m以上」の接道については厄介な問題があります。建築の際の「道路」については「建築基準法による道路」だということです。該当地が「2m以上」の接道していてもどういう「道路」かということです。
最近は正確に広告にも接道の記載がありますのでしっかりとチェックをしましょう!
なお、敷地の「接道義務」があるのは都市計画区域(および準都市計画区域)内であり、都市計画が定められていない区域では適用されません。また、特殊建築物や大規模建築物などの敷地については、条例により前面道路の幅員や接道幅の制限が厳しくなっている場合もあります。

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件に該当するものです。

□ 道路法による道路(第42条1項1号)
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4m以上のもの。公道になります。

□ 都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

□ 既存道路(第42条1項3号)
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4m以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。

□ 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

□ 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号)
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。

□ 法が適用されたとき既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定をしたものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。

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敷地の前面道路の幅員が4m未満の「法42条2項道路」となっているとき、住宅など建物を建築する際には道路の中心線から水平距離で2mの位置まで敷地を後退させなくてはなりません。この後退が「敷地のセットバック」といわれるものです。
道路の中心線から両側に2mずつ振り分けた線を道路境界とみなすことによって、将来的に4mの幅員を確保しようとするもので、向かい側の敷地においても同様に建て替え時にはセットバックが求められます。


4.市街化調整区域ではないこともチェック!!

市街化調整区域の土地でも売りに出されることがあります。
市街化調整区域とは、市街化を抑制するための区域で、この区域に所在する土地については、原則として、宅地の造成および建物の建築が禁止されます。
ただし、開発許可を受けて造成された土地や市街化区域に隣接、近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している区域では、例外的に建築が可能なケースもあります。所在地を管轄する市町村の建築課等に問合せをし、確認が必要です。