賃貸経営に失敗する理由


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賃貸経営も他の投資ビジネスと同様に最初から成功が約束されているとは限りません。
必ずリスクがあることを覚悟しなければいけません。
このリスクに関しては予測不能ということは稀でほとんどの場合はしっかりとした「理由」があります。
賃貸経営する人に共通する「理由」とは・・・・


表面利回りを重視しすぎると痛い目に合う



年間賃料÷物件価格×100=表面利回り(%)

これが表面利回りの計算方法です。
出た数字が高ければ高いほど収益率は高く、物件を割安で手に入れられれば、利回りは高くなりますが、ここに大きな落とし穴があります。

この表面利回りの高さばかりを気にしすぎて、利回りの高い賃貸物件を安く購入することがベストであると思っている方は、賃貸経営で失敗する可能性が高いです。

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格安で販売される賃貸物件は、
・立地条件や住環境が悪く、人気がない
・老朽化で即か、今後、大規模修繕が必要になる
・・・

こうした物件は、多大な修繕費用や回収費用が発生したり、空室リスクで家賃収入が減少したりするので、結果的に利回りの低下、赤字の
ケースが少なくないのです。

新築する場合のコスト高も利回り低下の大きな要因です。


賃貸物件を持てば自動的に収入が生まれると思っている

当然のことですが、賃貸経営では入居者が住んでくれないと、家賃収入も発生することはないです。賃貸物件を建てれば、賃貸物件を購入すれば、すぐに満室となり、賃料収入が入ると考えている方は必ず失敗します。
賃貸経営オーナーさんの中には、自分が所有している物件に一度も行ったことがなく、どのような状態なのかを知らないままの方もいます。
管理を業者に任せるなら、下記のような事に注意する必要があります。

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・ある程度、退去者(空室)が増えても、収支が赤字にならないような対応ができるか?
・コストのかからない管理体制や修繕対策をしているか?
・退去者(空室)が発生した時に即に対応できる、入居者探しに強い仲介業者がいるか?
・退去者(空室)が続出しないような具体的な対策を持っているか?

新築か築年数が若い場合は入居者も決まりやすいですが、物件が古くなると空室も発生しがちとなります。シミュレーションを算出する際の数字が問題となります。空室が何室までなら赤字にならないのかなど、しっかりと把握する必要があります。満室近くでなければ利益が出ないというシミュレーションは危険です。賃貸経営の手腕は、中長期的な空室対策が重要となります。


「土地勘のない」物件を買ってしまう

今では誰でも簡単に日本全土の投資向きの物件を手に入れることは簡単にできます。
ここにも大きな落とし穴があります。
これから賃貸経営を始めたいという方が、ご自身の希望投資額に合った、物件を見つけたとします。この物件の所在地が、居住近郊や生まれ育った地元など、土地勘のある物件であれば良いのですが、ご自身が土地勘のない場所や遠方にある場合、賃貸経営に失敗する可能性が高いです。

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土地勘のないエリアの物件ではその物件の周辺環境を把握できていませんし、物件周辺の賃貸の入居率も分からないでしょう。今や将来の動向を予想することも難しいはずです。
必ず「土地勘のない」物件にするべきです。


ひとつのことに固執する、他人の声を聞かない

賃貸経営に向く人、向かない人があるようです。
経営環境は大きく変化しています。相続税の改正に伴い、新規の加入者もドンドン増えてます。どこかで仕入れた知識に固執したり、他人の声を聞かないと言ったオーナーさんは窮地に陥ってます。各方面から情報を取り入れ、助言もしっかりと聞き入れることが大切です。賃貸経営を始めれば、経営者の仲間入りです。